利回りですが表面利回りと実質利回りという二つの利回りがあります。
まず前者の表面利回りですが、年間収入（家賃などの収入）÷不動産購入価格
そして実質利回りは、（年間収入ー経費）÷（不動産購入価格＋不動産購入の際の様々な経費）×１００となります。実質利回りの経費ですが、固定資産税や修繕費といったものになり、不動産購入の様々な経費というのは消費税や登記にかかる費用や手数料のことです。
このように不動産の利回り計算というのは簡単にできるものであり、だれでも簡単に利益を上げることが出来るように思われますが、実際に行うとそう上手くいかないのはナゼでしょうか？
不動産投資を行う場合、利益計算を行うことは大切なことです。だけどこれだけがすべてではないことも考慮しておかなければなりませんね。
例えば計算上利回りがいくらよくても、そこに人が入居しなければ利益なんてものは出ません。
そこの部分も考えなくてはなりませんね。
あと不動産情報などに書かれている利回りを参考にする場合もあるかもしれませんが、この利回りは想定利回りであることもあります。収入の基準である家賃が物件の最高額で判断されたものという場合も少なくないのです。
不動産利回りを計算して考えるときには、ただ一つのパターンではなく複数のパターンを考慮して計算してみることが大事なこととなります。こうしたことを事前にしっかりしておくだけでも、成功するか失敗するかに大きな違いがでてくるのではないでしょうか。
前回の計算式などを見てみてみると不動産の利回りは貯金などに比べると高いということがわかります。
ただはじめに投資した元本がそのまま戻ってくるかどうかに違いがあり、それらのメリットデメリットを考える必要があります。たとえば貯金であれば元本は決められている時期を過ぎたらそのまま戻ってきますが、不動産だともし２０００万で買った物件を売るとき２０００万円で売れる保障というのはありません。
高く売れる場合もありますが、もちろん低くなってしまい損になってしまうこともあるのです。
不動産投資する場合、利回りというのをしっかりと理解しなければなりません。利回りを目的としても投資元本の損益までしっかり考慮したうえで利益がでるのかということを考えないといけません。
元本というのは保証がないので、地価の下落が続いている今の世の中よほど周辺相場より安く購入しない限りは元本というのはほとんど戻ってこないと考えてよいのではないでしょうか。
そして貯金のようにすぐに現金にすることができません。不動産を売りに出して、買いたいと言う人がいたとしても数日で現金に換えるということはとても困難です。また早く売りたいという物件という場合足元を見られ安く買いたたかれる場合も多く思ったほどの金額でうれないなんてことも多くあります。
利回りの計算の考慮も大事ですが、この元本がこれからどうなるかわからないということをしっかりと頭にいれて計算することが大切です。
利回りは一年間にどのくらいの収入が投資した額に対して得ることが出来るかを計算式で表すことが出来ます。
その計算式は年間収入÷投資金額×１００になっています。
これは基本の式なのでしっかり覚えておきましょう。
例えば一年間に１００万円投資したもので一万円の利益が出たとなると、一万円÷１００万円×１００＝１となりますよね。つまりこの利回りは１パーセントということがわかります。
不動産の投資で使われる利回り表示では表面利回りというものと、実質利回りになります。それぞれグロス利回り、ネット利回りというのですがこれについて説明します。
まず表面利回り（グロス利回り）なんですが、この特徴は年間収入に年間総収入を持ってくることでと投資金額には購入金額を入れて考えることです。
表面利回りは年間総収入÷購入金額×１００という計算式でだすことができます。
年間収入が１００万円見込める不動産でしたら、１０００万円を使って購入した場合には１００万円÷１０００万円×１００という計算式になり、この利回りは１０パーセントということになります。
次に実質利回りなんですが、運用コストまで含めて考えたものが実質利回りとなります。
実質利回りは年間総収入から運用コストを差し引いた年間純収入を年間収入として計算します。
実質利回りは年間純収入÷購入金額×１００となりますので、年間運用コストは２０万かかるとなれば（１００万ー２０万）÷１０００万×１００という計算式になるので利益は８パーセントとなります。
不動産投資には利回りのほかにもたくさんのメリットがあるのはもちろんなのですが、その反対にデメリットもあることを知っておきましょう。
まず不動産投資収入は家賃収入となりますね。
でも不動産投資を行ったマンションやアパートに入居者がいないとなると家賃収入はえられません。
空室の場合はリスクがあります。
どんな新築のマンションでも、かならず、建物は古くなりますね。
常に、物件を良い状態にして老朽化を改善しなくてはいけません。
ですから、長期にわたって修繕が必要だということを理解しておかなくてはいけません。
不動産投資をローンを利用して行った場合に、変動金利でローンを組んだ場合には、返済額が増えることになります。とくに、現在のような低金利のときには、ローンの金利が上がると返済する金額も増えますので、利回りが減少する可能性があることを覚えておきましょう。
もちろん、返済期間の設定や固定金利を選択するなど、リスクの回避は可能です。
その物件を手放そうと考えたとき、立地条件や利回りが良い物件だと流動化しやすいですが、そうでないと、将来売却がなかなかできないということもあります。
また不動産が値下がりした場合には、損失を抱えることになります。
このようなことは、物件探しがもちろん重要になるわけですが、リスクを少なくするためにも、信頼できる不動産投資の専門の方に依頼することも必要になってきますね。
デメリットばかり気にして、不動産投資に消極的になることもありませんが、デメリットも存在することを理解しておいてください。
利回り不動産投資のメリットとはどんなものがあるのでしょうか。
まずは、本業とは別の収入があるということで、たとえ、本業がダメになったとしてもリスクを回避できるという面があります。
収入が少なくなっても不動産投資の利回りが対応策となります。
安定した収入を得ることができるということが最大のメリットとなるでしょう。
近年の公的年金制度では老後において不安しかないと考える方は少なくないでしょう。
私的年金として、個人年金などもありますが、それだけでは不安ですね。
そんな場合に、不動産投資で、投資のためのローンを済ませてしまえば、老後には安定した家賃とういう収入が得られますので、私的年金として考えるととてもメリットがあります。
不動産投資を行って、マンション等をローンで購入するとなると、団体信用生命保険に加入しますね。
ですから、ローンが残っているときに死亡しても、団体生命保険からローンの残りが支払われることになりまので、生命保険の代わりとなり、残された家族にはローンがない不動産が残りことになり、家賃収入を得ることができます。
インフレの対策としてもメリットが考えられます。
預貯金などの貨幣の価値は下がる反面、物価が上昇して投資している不動産の資産の価値はもちろんのこと、家賃も上がると予想されます。
そのほか、節税効果や、相続の対策などにもメリットがあります。
もちろん、メリットだけでなくデメリットもあります。
次回はデメリットに関してお伝えします。
高利回り物件を手に入れたい！とは言っても、実のところ不動産投資そのものが高利回りの投資だともいわれています（もちろん、成功すればの話ですが）
そんな中にあって、更に高利回り物件を、と考えるということは更なる収益を期待したいということにもなりますが・・・
例えばマンション経営の場合ですが、一般的な利回りの平均を導き出すと6パーセント前後には上るでしょう。
場合によっては10パーセントを超えることは珍しくありません。
現在はいわゆる“超”付けても良いほどの低金利時代ですから、これを高利回りと言わずしてなんと言うのでしょうか。
不動産投資そのものが高利回りと考えられるのは、他の投資の利回りが低いと考えられるためです。
その理由は自己資金と融資の関係にあります。
自己資金は多ければ多いほど融資を受けるには有利になるもので、同時に最低限の自己資金がなくては融資は受けられません。
もし自己資金が2パーセント程度だと・・・投資の代表である株式投資のために、たったそれくらいでは融資は受けられないのです。
ただ、株式投資は融資なんてなくても自己資金のみで投資しようと思えばできるもの。
しかし、利回りを少しでも高めようとするなら長期間かけて投資しなくてはなりませんし、長期間であればあるほどリスクも高くなってしまいますね。
不動産投資はどうしても多額の初期費用が必要となるため、どうしたって融資が必要になってしまうのはデメリットかもしれませんが、株式などの投資ほどのリスクはありません。
また、仮にですが融資を利用せず、退職金を初期費用として不動産投資を始められたなら・・・通常でも高めの利回りがさらに高くなりますね。
現在、高利回り物件は非常に探しにくくなっています。
その理由は不動産業界の厳しさというのもありますし、そもそも誰もが高利回り物件を探し求めていますからね。
探し方をひとつ間違えただけでも、後手後手に回ってしまうことは容易に考えられます。
高利回り物件であろうとそうでなかろうと、物件を探すにはまず不動産業者を利用することになるでしょう。
しかし、不動産業者にとっても高利回り物件の情報はなかなか手元に入って来にくいようです。
だからといって、自分で探そうとしてもなおのこと見つけられないのは予測できることですね。
プロの不動産業者がくまなく探してやっと見つけられるくらいなのですから。
そのため、高利回り物件を手に入れるまでには相当の時間がかかるかもしれませんが、やはり不動産業者に頼っておくのがいちばんかと思われます。
ただ、その不動産業者選びはあなた次第です。
不動産業者とひとくちにいっても、扱う物件の種類は違います。
どんな種類の不動産でも扱っている業者は少なくないですが、それでもそれぞれに得意分野というものがあるのです。
賃貸物件の扱いを得意としている業者、不動産売買を得意としている業者、土地の扱いを得意としている業者、事務所用物件やテナントを得意としている業者・・・
そして、それらの中には投資用物件を得意としている業者もありますので、そういったところを探して頼るようにしましょう。
投資用物件の中でも高利回り物件を得意としているなら言うことないのですが、さすがにそこまでは高望みになるでしょうね（汗）
以下のような事例があります。
6年ほど前にHさん（仮名）は高利回り物件を手にいれました。
物件の築年数は9年。
場所は埼玉県のとある駅からバスで15分。
決して条件の良い物件とは言えませんが、埼玉県にあって利回りが10パーセント近くあったので、悪くない買い物です。
加えて当時は満室となっていたためHさんの不動産投資は成功するものと思われました。
しかし、時の流れというものは無常なもので、その高利回りは長くは続きません。
物件の近くには大規模な工場があったのですが、時代の流れにより閉鎖されることとなり、代わりにそこには分譲マンションが建てられました。
Hさんの物件には工場に勤めている従業員やその家族が数多く暮らしていたのですが、職場が無くなってしまったため引っ越さざるを得なくなってしまいます。
また、賃貸に住み続けるのを良しとしない入居者たちも、ここぞとばかりに近くに建てられた分譲マンションへと移り住んでいきました。
結果、Hさんの物件には満室当初に比べて4割弱もの空き室ができてしまったのです。
Hさん自身も何も手を打たなかったわけではありません。
なんとか入居者を留めおくべく家賃も値下げしてみたのですが、空き室の発生は逃れられませんでしたし、家賃を値下げしたことでさらに収入を低下させることにもなってしまったのです。
結局Hさんはその物件を手放しました。
早めの決断だったために、Hさんは赤字がでるほどの損はまぬがれたようです。
しかし、物件を売却したときには、もう高利回りと言えるには程遠い物件となっており、買い手がつくまでにも随分苦労したようです。
売却価格も予想よりはるかに下回ってしまったのだとか。
高利回り物件はいたるところで紹介されていますが、専門サイトで紹介されているというだけで高利回りを期待してしまいたくはないものですね。
高利回り物件と紹介されていても、その利回りが本当に高いと言えるのか、また充分な高さがあるのか、そして他と比較してより高くなっているのか・・・といったことにまで突き詰めて考慮したいものです。
不動産投資において、利回りは10パーセントを超えていることが理想的だと以前は述べました。
しかし、10パーセントさえ超えていれば高利回りと言えるわけではありません。
利回りの高低は地域によっても判断が異なるのです。
場合によっては13パーセントでさえまだまだ足りない地域もありますからね。
その物件の利回りが本当に高いと言えるのかどうかは、運営費や固定資産税も同時に考慮した上で判断しなくてはなりません。
特に、運営費は地方になればなるほど高率になりやすいものです。
また、現在は高利回りでも、将来にはそうでなくなる可能性もあります。
物件が古くなり設備等の現状維持が難しいのであれば家賃はどんどん低下していきますし、そもそも入居率が低ければ高利回りを維持できるだけの収入を得られませんからね。
その物件を高利回り物件として維持できるかどうかは、自分自身の手にもかかっているのです。
そもそも、高利回り物件を探しているのはあなただけではないということを知りましょう。
高利回り物件は誰もが喉から手が出るほど欲しがっている物件です。
真の高利回り物件はネットで紹介されようものなら即座に買い手がついてしまいます。
うたい文句だけに踊らされて、形だけの高利回り物件に手を出してしまわないようご注意ください。
利回りは利益の回収割合のことですが、計算方法などによっていくつかの種類に分けることができます。
以下をご参考ください。
【単純利回り・表面利回り・グロス利回り】
その名の通り、もっとも簡単な方法で割り出せる単純な利回りです。
単純というのは、計算に利用する数字が物件価格と家賃収入のみのため。
本来、他にも必要になるはずの諸経費は一切考慮していません。
（計算式）
年間家賃収入÷物件価格×100
【予想利回り・想定利回り】
こちらも物件価格と家賃収入のみを考慮して計算される利回りですが、この場合、家賃収入は満室を想定しての計算となります。
単純利回りが空き室有りの実際の状態から計算するのに対し、こちらは部屋が埋まっている理想的な状態から計算されるので、導き出される割合を見ると儲かっているようにも思われがちですが、単純利回りと同様にこちらも諸経費は考慮していないのでご注意ください。
（計算式）
年間家賃収入（満室状態の場合）÷物件価格×100
【実質利回り・純利回り・ネット利回り】
上記二つが経費を考慮していないのに対し、こちらは数々の諸経費を考慮した利回りです。
諸経費とは、固定資産税、賃貸・建物管理費、火災保険料、修理費などなど。
そのため、当然こちらの方が現実的な割合になります。
収益力を正確に判断したいなら、少し面倒ですがこちらの計算を基準としなくてはなりません。
（計算式）
（年間家賃収入－年間運用経費）÷（物件価格＋諸経費）×100